Simulador de Hipoteca y Cuota Mensual

Guía sobre el cálculo de hipotecas en España: Sistema Francés, TIN y TAE

En España, la práctica totalidad de las entidades financieras utilizan el sistema de amortización francés para calcular las cuotas de un préstamo hipotecario. Este modelo se caracteriza por mantener una cuota constante (siempre que el tipo de interés sea fijo o hasta la siguiente revisión del Euríbor en una hipoteca variable), pero con una proporción interna cambiante: durante los primeros años de la hipoteca se pagan mayoritariamente intereses al banco, mientras que en los últimos años se amortiza casi exclusivamente capital.

Diferencia entre TIN y TAE al comparar ofertas bancarias

• TIN (Tipo de Interés Nominal): Es el porcentaje fijo o variable que el banco cobra exclusivamente por prestarte el dinero y el que determina la cuota mensual directa.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): Es el indicador más importante para comparar hipotecas entre distintos bancos, ya que incluye tanto el TIN como los gastos y comisiones asociados (comisión de apertura, seguros vinculados de hogar o vida, gastos de tasación y frecuencia de los pagos).

¿Conviene amortizar hipoteca reduciendo cuota o reduciendo plazo?

Cuando dispones de ahorros extra y decides realizar una amortización anticipada parcial, el banco te ofrece dos alternativas: reducir el importe de la cuota mensual que pagas cada mes o acortar el número de años totales del préstamo manteniendo la misma cuota. Matemáticamente, reducir plazo siempre ahorra más dinero en intereses totales, ya que evitas que el capital pendiente genere intereses durante los meses finales eliminados. Por otro lado, si la rentabilidad neta que obtienes invirtiendo tus ahorros en fondos indexados o cuentas remuneradas supera el tipo de interés de tu hipoteca (especialmente en hipotecas fijas firmadas a tipos bajos del 1% o 2%), suele resultar financieramente más rentable invertir el capital que amortizar deuda barata.